Năm 2016, tôi quyết định mua một căn chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1975 từ một người bà con. Căn hộ nhỏ nhắn ấy không mới, không đẹp, nhưng vừa túi tiền sau những năm đi làm tích cóp, và quan trọng nhất: nó mang đến cho tôi cảm giác đầu tiên của một “chốn an cư”, nơi là nhà.
Chỉ hai năm sau, năm 2018, chung cư nơi tôi sống được xếp vào diện xuống cấp nghiêm trọng, buộc phải di dời khẩn cấp theo quyết định của chính quyền TP.HCM. Tôi cùng các hộ dân khác được bố trí ở tạm tại một chung cư mới, chờ ngày khu nhà cũ được xây lại.
Ban đầu, tin vui đến khá nhanh: chung cư đã tìm được nhà đầu tư. Nhưng rồi mọi thứ im lặng. Đã 6 năm trôi qua, chung cư vẫn yên ắng và hoang hóa giữa khu dân cư sầm uất bật nhất Sài Gotn. Không một động thái xây dựng, không một mốc thời gian rõ ràng.
Lợi nhuận, công viên và những mảnh ghép chính sách
Một phần nguyên nhân có thể là do chính bài toán kinh tế: căn hộ cũ vốn nhỏ, thấp tầng, xây lại theo đúng diện tích cũ thì rất khó sinh lời cho nhà đầu tư. Vì thế, phương án đưa ra là mở rộng xây dựng, tận dụng luôn phần diện tích công viên nhỏ của trong chung cư cũ mới đủ diện tích để xây cao thêm tầng. Nhưng điều đó cần xin phép cấp cao hơn. Và từ đó, dự án dậm chân tại chỗ.
Tình trạng tôi gặp không phải là cá biệt. TP.HCM hiện có hơn 500 chung cư cũ xây trước năm 1975, đã và đang xuống cấp nghiêm trọng, cần cải tạo hoặc xây dựng lại khẩn cấp. Nhưng suốt hàng chục năm qua, việc cải tạo chung cư cũ vẫn gặp vô vàn vướng mắc – từ pháp lý, tài chính, quy hoạch đến sự đồng thuận giữa cư dân và nhà đầu tư.
Những điểm nghẽn chính sách: đất, quy hoạch và cách tính không gian
Một trong những vướng mắc lớn hiện nay chính là cách tiếp cận không gian trong quy hoạch đô thị và pháp luật đất đai. Luật Đất đai (trước khi sửa đổi) vẫn còn tính quyền sử dụng đất chủ yếu theo diện tích mặt bằng (mặt đất) – trong khi ở các đô thị lớn như TP.HCM hay Hà Nội, không gian sống nên được hiểu đa chiều: trên cao và dưới lòng đất. Luật Đất đai sửa đổi năm 2024 (số 31/2024/QH15), có hiệu lực từ 1/1/2025, đã bước đầu thay đổi cách nhìn nhận này.
Tuy nhiên, luật vẫn cần những hướng dẫn cụ thể hơn trong trường hợp các chung cư nằm trên đất công hoặc có phần diện tích công viên – vốn thuộc quy hoạch xanh. Câu hỏi đặt ra: nếu chuyển không gian công viên lên trên cao, kết hợp thiết kế tòa nhà xanh, liệu có được tính là bảo toàn công năng công cộng?
Tại Singapore, các chung cư công (HDB flats) có thiết kế biophilic – thân thiện với thiên nhiên, đưa cây xanh, sân chơi, đường dạo bộ và không gian sinh hoạt cộng đồng lên nhiều tầng cao khác nhau. Nhờ đó, họ vẫn giữ được mật độ cây xanh, mà không cần hy sinh quá nhiều diện tích mặt đất.
Vì vậy, tư duy lại về “công viên trong chung cư” là cần thiết
Chúng ta đang thiếu không gian xanh trong đô thị, nhưng thay vì yêu cầu mỗi dự án phải “chừa đất làm công viên”, tại sao không cho phép các chủ đầu tư thiết kế công viên bên trong tòa nhà, hoặc trên tầng mái – nếu đảm bảo các tiêu chuẩn về ánh sáng, thông gió, sinh hoạt cộng đồng?
Tư duy này không chỉ phù hợp với bối cảnh “đất chật người đông”, mà còn khuyến khích các kiến trúc sư và nhà đầu tư áp dụng các giải pháp thiết kế xanh – bền vững, tiện nghi, thân thiện với môi trường.
Thiết kế biophilic không chỉ là trồng vài chậu cây, mà là tạo ra trải nghiệm sống gần gũi với thiên nhiên: ánh sáng tự nhiên, thông gió xuyên tầng, vườn đứng, khu vực thư giãn có nước chảy róc rách, tầm nhìn mở ra cây xanh, thậm chí cả những khu vườn nhỏ trong mỗi căn hộ
Nếu có quy định rõ ràng về việc cho phép chuyển đổi “công viên mặt đất” thành “công viên trong không gian chung cư” với thiết kế đạt chuẩn, hàng trăm dự án cải tạo chung cư cũ sẽ có cơ hội tái sinh sớm.
Bên cạnh việc tận dụng không gian trên cao, TP.HCM cũng cần bắt đầu coi không gian ngầm như một tài nguyên chiến lược. Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 (có hiệu lực từ 1/7/2025) đã chính thức bổ sung quy định về quy hoạch không gian ngầm, tạo cơ sở pháp lý cho việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật, bãi đỗ xe, trung tâm thương mại, thậm chí cả không gian sinh hoạt công cộng dưới lòng đất.
Nếu được quy hoạch bài bản, không gian ngầm có thể giúp giải quyết triệt để bài toán thiếu bãi đậu xe, giao thông tĩnh, đồng thời giảm áp lực sử dụng mặt đất. Từ đó, mặt đất được trả lại cho người đi bộ, cây xanh và không gian cộng đồng.
Tái thiết đô thị không chỉ là xây lại những tòa nhà, mà là làm lại những giấc mơ
Căn hộ tôi mua năm 2016 có thể rất nhỏ, nhưng nó giống như ước mơ an cư của hàng triệu người dân thành phố. Những giấc mơ ấy không thể bị bỏ quên giữa lòng đô thị – chỉ vì chúng nằm trên một mảnh đất khó sinh lời.
TP.HCM có thể trở thành hình mẫu về tái thiết chung cư cũ nếu chuyển từ từ quản lý đất đai sang quản lý không gian sống, từ phát triển chiều ngang sang chiều cao và chiều sâu, từ tư duy chia tách cây xanh – nhà ở sang tích hợp xanh – sống – bền vững. Đó không chỉ là bài toán kỹ thuật hay tài chính, mà là một câu chuyện về tầm nhìn và niềm tin vào thành phố của tương lai.
CHÚNG TÔI LÀ NHỮNG GÌ BẠN CẦN! ĐỘI NGŨ CHUYÊN NGHIỆP CỦA CHÚNG TÔI SẼ ĐẢM BẢO BẠN CÓ ĐƯỢC SỰ GIÚP ĐỠ CAO NHẤT.
